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1、 市場條件判定
開發(fā)商需要在項目初期，第一對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判定。該判定能夠稱之為初判定：不進(jìn)行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判定該都市或地區(qū)進(jìn)展相應(yīng)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的摸索。因?yàn)榭叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的咨詢題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不能夠在該地區(qū)投資建設(shè)大型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目。
2、項目位置選擇
康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇咨詢題關(guān)于項目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地點(diǎn)都適合做康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地點(diǎn)具備了相應(yīng)的條件后，才能夠做?？叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求與一般房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)， 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范疇內(nèi)，但康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的咨詢題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商能夠組織自己的團(tuán)隊進(jìn)行該項工作的研究分析，也能夠托付專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。
3、判定可進(jìn)展規(guī)模
在完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情形，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可進(jìn)展規(guī)模等一系列有關(guān)咨詢題。
4、項目土地取得及政府許可
完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可進(jìn)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的咨詢題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府有關(guān)主管部門申請建設(shè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)打算委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)?？叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。
2）、土地價格標(biāo)準(zhǔn)。土地價格的高低將直截了當(dāng)決定項目的競爭優(yōu)勢。專門在項目運(yùn)做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。
5、項目定位細(xì)化
完全的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動策略，財務(wù)測算等有關(guān)咨詢題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位顯現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實(shí)施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。
6、項目規(guī)劃設(shè)計
項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，專門以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計能夠稱之為宏觀設(shè)計，將決定康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。
初步設(shè)計及施工圖設(shè)計能夠稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一樣開發(fā)商都托付外國的設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計時期的設(shè)計，托付國內(nèi)設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即能夠降低設(shè)計成本，又能夠保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在咨詢題遺留給開發(fā)商。
7、設(shè)計方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，同時三方之間的溝通交流必須通過幾次循環(huán)，才能夠最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。 這正是專門多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。緣故在于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，不管是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇確實(shí)是不選擇該項目，因此任何康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效制造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合到里面去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。
8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合咨詢題。通過調(diào)整整合，判定項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判定項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判定投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判定的結(jié)果存在咨詢題，那么需要回到設(shè)計時期進(jìn)行有關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。
9、項目方案的政府許可
指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府打算部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政治理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交不的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時刻，需要認(rèn)真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，阻礙到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會阻礙項目的投資回報推測。
在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。
1）交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進(jìn)行審批。通常需要托付專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的交通分析和研究，對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的阻礙及項目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織關(guān)于其成功運(yùn)營起決定性作用。交通咨詢題能夠成為項目的障礙，也能夠成為項目成功的瓶頸。關(guān)于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項目地來消費(fèi)，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置能夠幸免交通堵塞，促進(jìn)項目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2）消防審批
指消防部門對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計按照國家的消防規(guī)范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否能夠予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計，那么將意味著前面所作的工作專門大程度上需要返工，這將造成極大的白費(fèi)。一樣來講，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突看起來是必定的情況，如何講國內(nèi)的消防規(guī)范專門保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探究雙方的平穩(wěn)點(diǎn)。
3）規(guī)劃審批
指項目所在地區(qū)規(guī)劃治理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的方案就差不多確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則白費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程關(guān)于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情形，對投資商來講將面臨專門多需要返工、缺失利益的咨詢題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。
10、項目招投標(biāo)
指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，通過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面時期的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工預(yù)備的過程。
11、項目的財務(wù)核算
指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或托付專門的財務(wù)融資機(jī)構(gòu)對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏銳性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項目市場前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。關(guān)于小型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的專門細(xì)。專門采取銷售模式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作專門簡化專門多。
12、資金需求方案
指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要第一對項目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案
13、融資方案
指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給打算。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資商不明白得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，因此在項目運(yùn)做時低估自身資源的重要性，過高評判自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案關(guān)于開發(fā)商準(zhǔn)確判定項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及有關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直截了當(dāng)阻礙投資商決策的準(zhǔn)確度。
14、項目融資
除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就能夠推進(jìn)項目運(yùn)做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)時期的資金預(yù)備及項目運(yùn)營期間的資金預(yù)備兩時期的內(nèi)容。要緊形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前第一要進(jìn)行項目融資的決策工作。準(zhǔn)確對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，能夠最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估量其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必定面臨失敗，最終嚴(yán)峻阻礙融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項目商業(yè)打算書的編寫工作。項目商業(yè)打算書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)打算書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式要緊有兩種：
1）、托付專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；
2）、自己組織融資團(tuán)隊進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果和諧好的話，會齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作關(guān)于初步進(jìn)入康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因?yàn)閷I(yè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠通過其專門的操作渠道將該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本直截了當(dāng)、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個圈子里面，如果對那個金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽擱時刻，可不能取得任何進(jìn)展。因此托付專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費(fèi)用的同時，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但能夠明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有咨詢題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。
第二種融資操作關(guān)于差不多有康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目操作體會、融資體會的投資商來講，是能夠采納的。然而投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個融資團(tuán)隊，那個融資團(tuán)隊并非簡單一兩個人就能夠組成。
15、市場策劃
項目的市場策劃關(guān)于項目的成功至關(guān)重要，高超的市場策略能夠降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，幸免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。
16、招商
項目招商的方式要緊有兩種，即：1）、托付專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。關(guān)于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，也確實(shí)是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，因此托付專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。
17、價格策略
關(guān)于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行推測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。商鋪的售價第一由商鋪?zhàn)陨韮r值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。
價格策略要緊有三種：高開低走，平開平走，低開高走。
18、租金策略
開發(fā)商在招商時期就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)推測。推測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對以后市場的推測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的阻礙力。租金判定關(guān)于項目招商意義專門，準(zhǔn)確的租金定位將提升項目的招商效率。
19、治理公司的選擇
項目取得成功最重要的因素之一，是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)治理。好的治理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有主動阻礙及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的阻礙。治理商能夠選擇的范疇比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)治理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)治理公司介入的方式要緊有1）、治理公司以治理參股；2）、聘請治理公司。事實(shí)上治理公司應(yīng)該在項目設(shè)計時期就參與進(jìn)來，這關(guān)于項目的招商、融資都有專門大的好處。如果項目在項目剛開始運(yùn)做時就談定了知名治理公司進(jìn)行以后項目的治理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。
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