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　　目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4 萬(wàn)億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬(wàn)億元。

　　四年前，82歲的張?zhí)m香（化名）和老伴把家安到了北京北六環(huán)邊的一個(gè)小區(qū)。盡管在城區(qū)有房子，張?zhí)m香還是喜歡住在這個(gè)稍顯荒涼的郊外小區(qū)。當(dāng)初打動(dòng)她的是該小區(qū)的宣傳語(yǔ)：打造醫(yī)護(hù)型全程化養(yǎng)老社區(qū)。

　　小區(qū)名叫北京太陽(yáng)城，是目前國(guó)內(nèi)投資較大、開(kāi)發(fā)較早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　到了2013年，一度困頓的養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)大爆發(fā)，甚至被稱為“元年”。2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)將發(fā)生什么？誰(shuí)在主導(dǎo)？

　　良好的開(kāi)局

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為宗旨的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是一種與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念相似的主題性地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的是“養(yǎng)老＋地產(chǎn)”的復(fù)合型開(kāi)發(fā)模式，核心在于適老化設(shè)計(jì)。

　　“我們?cè)?000年開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，國(guó)內(nèi)還是空白?！北本┨?yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

　　該項(xiàng)目的成功不僅使得養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興概念進(jìn)入大眾視野，更揭開(kāi)了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的序幕。不過(guò)，隨后10年，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)受制于種種因素，一度陷入困境。

　　真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2013年：眾多大投資項(xiàng)目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴(kuò)展到二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第三季度，全國(guó)各地新增養(yǎng)老項(xiàng)目25個(gè)，其中不乏160億?200億元的巨額投資項(xiàng)目。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策以及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三方面的合力。

　　據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲以上老年人口數(shù)量已超過(guò)2億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬(wàn)的規(guī)模遞增，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。

　　龐大的老年人群意味著巨大的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4 萬(wàn)億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬(wàn)億元。

　　2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”），提出從19個(gè)具體方面、45項(xiàng)主要工作任務(wù)入手，促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　“《意見(jiàn)》的出臺(tái)不僅為我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“全經(jīng)聯(lián)”）養(yǎng)老住區(qū)委員會(huì)委員、北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星對(duì)《瞭望東方周刊》表示，國(guó)家政策層面的支持就是一劑強(qiáng)心針，給足了市場(chǎng)信心。

　　另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為眾多地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急。

　　行業(yè)研究公司深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總監(jiān)李亞南對(duì)本刊記者說(shuō)：“2013年被業(yè)內(nèi)稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，很多政策開(kāi)始提出和落實(shí)、完善，算是有了一個(gè)良好的開(kāi)局?！?/span>

　　三足鼎立

　　簡(jiǎn)單梳理即可發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)伊始便雄踞要位。不過(guò)，隨著國(guó)家在市場(chǎng)準(zhǔn)入原則上的放寬，其他資本逐步進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，并漸成氣候。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、險(xiǎn)資、央企基本上形成了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)‘三足鼎立’的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)?！睘醯ば钦f(shuō)。

　　“已有近30%的品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)。”烏丹星介紹說(shuō)，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等20余家國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　萬(wàn)科早在2010年就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”。此外，萬(wàn)科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬(wàn)科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，萬(wàn)科至少有 4 個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2013年年末，保利地產(chǎn)發(fā)布養(yǎng)老戰(zhàn)略，表示將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老模式。目前，保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都等地已有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建。

　　2013年4月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司，創(chuàng)建自有養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。同時(shí)，其與美國(guó)哥倫比亞太平洋公司合作的高級(jí)養(yǎng)老護(hù)理項(xiàng)目“椿萱茂·凱健”也于2013年開(kāi)業(yè)。

　　公開(kāi)信息顯示，目前國(guó)內(nèi)房企預(yù)定的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已超過(guò)百個(gè)。假設(shè)以每個(gè)項(xiàng)目平均投資 3億?5 億元計(jì)算，總投資額就可達(dá)數(shù)百億元。

　　大舉進(jìn)入的還有保險(xiǎn)業(yè)。2010 年 9 月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。到2012 年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò) 500 億元，其中包括中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安等。

　　2011年 11 月，中國(guó)人壽首個(gè)養(yǎng)老基地國(guó)壽生態(tài)健康城在河北廊坊開(kāi)工，總投資 100 億元。目前，中國(guó)人壽在全國(guó)范圍內(nèi)共有6個(gè)養(yǎng)老基地。

　　2012 年 6 月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開(kāi)工。2012 年 9 月，中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動(dòng)，總投資 170 億元。與此同時(shí)，泰康也在上海、廣州拿地啟動(dòng)多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　此外，合眾人壽、太平保險(xiǎn)集團(tuán)等公司也都開(kāi)始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“還有一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領(lǐng)域投資的投資機(jī)構(gòu)，比如國(guó)開(kāi)行等?！崩顏喣险f(shuō)，投資機(jī)構(gòu)與險(xiǎn)資性質(zhì)一樣，同屬金融機(jī)構(gòu)范疇，且投資更有目的性，也更加謹(jǐn)慎。

　　第三支進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的“部隊(duì)”就是央企，如中石化、中國(guó)水電、魯能集團(tuán)等。

　　“雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險(xiǎn)資，但它們來(lái)勢(shì)兇猛、大筆出手，未來(lái)趕超之勢(shì)不可小視。”烏丹星分析說(shuō)，央企在未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)扮演重要角色。

　　李亞南認(rèn)為，除了以上三大主力，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)還存在另一類參與者—與醫(yī)療相關(guān)的跨界企業(yè)。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級(jí)服務(wù)的專業(yè)公司。在養(yǎng)老地產(chǎn)崛起時(shí)，憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢(shì)參與其中。不過(guò)，這類公司目前還未形成規(guī)模。

　　“每一類市場(chǎng)參與者都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，無(wú)法說(shuō)哪一類更適合養(yǎng)老地產(chǎn)?！崩顏喣险f(shuō)，目前多數(shù)參與者都在充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，而忽視了劣勢(shì)。

　　房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于取地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)于市場(chǎng)營(yíng)銷；劣勢(shì)在于跟政府談判時(shí)比較被動(dòng)。同時(shí)，這類企業(yè)缺乏資金，也不精于后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

　　和房產(chǎn)企業(yè)正相反，險(xiǎn)資和央企在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)在于穩(wěn)定的資金池。而資金是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

　　此外，固定的客戶渠道、成熟的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)也是險(xiǎn)資和央企的優(yōu)勢(shì)所在。不過(guò)，這兩類市場(chǎng)參與者在劣勢(shì)上較為突出。一是在取地和開(kāi)發(fā)上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)；二是對(duì)市場(chǎng)不敏感，無(wú)法準(zhǔn)確定位市場(chǎng)。

　　“4+5”模式

　　隨著市場(chǎng)的升溫，業(yè)內(nèi)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)模式的討論也日趨增多。

　　不過(guò)，對(duì)于剛起步的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)而言，固定的開(kāi)發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)?？傮w來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要有四種。

　　第一種是專門開(kāi)發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護(hù)。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務(wù)設(shè)施，如老年活動(dòng)中心、老年醫(yī)院、老年大學(xué)等。北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城都是這類代表。

　　第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團(tuán)、老年公寓、老少戶套型等。這種開(kāi)發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時(shí)，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開(kāi)發(fā)模式也被稱為多代親情開(kāi)發(fā)模式。萬(wàn)科在杭州建設(shè)的良渚文化村就是其中的代表。

　　第三種是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開(kāi)發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，例如農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當(dāng)中的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來(lái)此居住，是一種具有時(shí)令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海南、云南等具有風(fēng)景特色資源的地區(qū)。

　　第四種是會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對(duì)高齡老人、有疾病或者慢性病康復(fù)的老人而設(shè)計(jì)。醫(yī)是指中醫(yī)、康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護(hù)理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

　　此外，目前引起業(yè)內(nèi)關(guān)注的還有一種尚無(wú)成功實(shí)踐的開(kāi)發(fā)模式—醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開(kāi)發(fā)模式多以當(dāng)?shù)刎S富的醫(yī)療設(shè)施資源為指引，為前來(lái)看病就醫(yī)的老人提供暫時(shí)性居住服務(wù)。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。

　　在后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)也大致存在5種盈利模式。

　　一是投資商和運(yùn)營(yíng)商向開(kāi)發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老社區(qū)），開(kāi)發(fā)商按照要求開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)之后賣給有意向的投資商或運(yùn)營(yíng)商，獲得一次性收益；三是開(kāi)發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；四是開(kāi)發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時(shí)，請(qǐng)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)托管，獲取運(yùn)營(yíng)管理的部分收益；五是投資商或開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商形成戰(zhàn)略合作，共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，形成一個(gè)利益集團(tuán)并在項(xiàng)目中發(fā)揮自己優(yōu)勢(shì)，獲得收益。

　　“目前在國(guó)內(nèi)這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說(shuō)，在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的運(yùn)營(yíng)模式中，投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三者在投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉(zhuǎn)型。

　　融資困境與人才缺失

　　縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展大致經(jīng)歷三個(gè)階段：初期的碎片化發(fā)展、中期的產(chǎn)業(yè)鏈形成和后期的品牌誕生。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期是在政府大力引導(dǎo)、鼓勵(lì)和支持下，企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)類型、運(yùn)營(yíng)模式都存在諸多缺陷。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中期是產(chǎn)業(yè)鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式更加清晰。產(chǎn)業(yè)發(fā)展后期進(jìn)入品牌階段，資本大舉進(jìn)入，并購(gòu)擴(kuò)張成主線，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使品牌強(qiáng)化。

　　目前，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于初期碎片化發(fā)展階段，沒(méi)有成熟的運(yùn)營(yíng)體系和盈利模式，缺乏足夠的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)支撐。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)與上下游的對(duì)接尚未完成。地產(chǎn)商還在依賴賣房子；險(xiǎn)資雖不賣房，但真正進(jìn)入良性運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目還沒(méi)有；大型央企的養(yǎng)老項(xiàng)目還處于初期開(kāi)發(fā)階段?！睘醯ば钦f(shuō)。

　　中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的問(wèn)題主要集中在兩個(gè)環(huán)節(jié)，前期的投資開(kāi)發(fā)和后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。前者最大的問(wèn)題在于融資，而后者最大的問(wèn)題在于專業(yè)人才的缺乏。

　　作為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的第一鏈條，資金決定著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，也成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需跨過(guò)的第一道坎?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的投資周期長(zhǎng)、成本回收慢，資金要求大，如果沒(méi)有長(zhǎng)期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道并未打開(kāi)?！睘醯ば钦f(shuō)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)本身的市場(chǎng)特性，加上國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段無(wú)成熟的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，使得眾多有能力的投資商在這一領(lǐng)域極為謹(jǐn)慎。銀行之外的境內(nèi)外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅停留在口頭上。

　　項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)比前期開(kāi)發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運(yùn)營(yíng)人才、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護(hù)工的缺乏。

　　以養(yǎng)老院為例，目前國(guó)內(nèi)眾多養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人是醫(yī)院的退休院長(zhǎng)。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理崗位。問(wèn)題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

　　專業(yè)護(hù)工缺乏更為嚴(yán)重。目前中國(guó)從事養(yǎng)老服務(wù)的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來(lái)，真正接受專業(yè)教育的護(hù)工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在人員的選擇和任用上標(biāo)準(zhǔn)不一，使得養(yǎng)老服務(wù)人員的質(zhì)量參差不齊。

　　“隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開(kāi)業(yè)，未來(lái)幾年人員總量需求將達(dá)到 1000 多萬(wàn)，但目前市場(chǎng)上只有 30 萬(wàn)左右在一線從事養(yǎng)老服務(wù)?！睘醯ば钦f(shuō)。

　　除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著諸多問(wèn)題。如：項(xiàng)目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場(chǎng)機(jī)制不成熟，營(yíng)利性、非營(yíng)利性、公辦、民辦養(yǎng)老項(xiàng)目之間的市場(chǎng)關(guān)系和運(yùn)行機(jī)制尚未理清；社會(huì)大眾養(yǎng)老觀念尚未轉(zhuǎn)變等。

　　體系建設(shè)、轉(zhuǎn)變觀念是關(guān)鍵

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于起步階段，這些都是行業(yè)性的問(wèn)題，而非某個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題。”行業(yè)顧問(wèn)公司潤(rùn)土咨詢董事長(zhǎng)于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

　　在她看來(lái)，國(guó)家政策在解決養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題上起著至關(guān)重要的作用?！皣?guó)家可以在用地方面給予開(kāi)發(fā)商一定的政策支持，也可通過(guò)稅收減免或者資金補(bǔ)貼的形式直接扶持運(yùn)營(yíng)商?！辈贿^(guò)，她也提醒，政府應(yīng)該對(duì)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目跟蹤審查，以防個(gè)別企業(yè)打著養(yǎng)老的旗號(hào)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　“融資困境是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的緊迫問(wèn)題，而解決這一難題的關(guān)鍵在于眾多市場(chǎng)參與主體能否通力合作?！崩顏喣辖o出的建議是，“保險(xiǎn)公司出錢，由開(kāi)發(fā)商代建、代集，再整合專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/span>

　　不過(guò)，在烏丹星看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)最急需解決的是標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)?！爸袊?guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)龐大，如果沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)變得雜亂無(wú)章?！?/span>

　　標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)要完全涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從養(yǎng)老項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工到后期運(yùn)營(yíng)，以保證養(yǎng)老項(xiàng)目能夠最大程度契合老年人需求。同時(shí)，居家養(yǎng)老設(shè)施改造、城市老年公寓、護(hù)理之家等應(yīng)該以何種標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理才能滿足老人需要也應(yīng)納入標(biāo)準(zhǔn)體系之中。

　　“沒(méi)有這些內(nèi)容做支撐，養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個(gè)空殼?！睘醯ば钦f(shuō)，“眾多開(kāi)發(fā)者仍然用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維和地產(chǎn)模式做養(yǎng)老，注定失敗?！?/span>

　　不可預(yù)測(cè)的未來(lái)

　　2014年2月18日，全經(jīng)聯(lián)在京發(fā)布《2013中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“《報(bào)告》”）。

　　在對(duì)2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展望中，《報(bào)告》這樣表述：2014年將是國(guó)家養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時(shí)國(guó)家還將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個(gè)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　《報(bào)告》預(yù)測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展。

　　一時(shí)，“養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)黃金春天”的論調(diào)似乎成為共識(shí)，本刊采訪的多位業(yè)內(nèi)專家和多家行業(yè)研究公司均持相同看法。

　　根據(jù)全國(guó)老齡辦的調(diào)查，目前中國(guó)老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒(méi)有被滿足，這意味著巨大的市場(chǎng)需求。

　　中商情報(bào)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來(lái)幾年產(chǎn)生至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求?！?/span>

　　不過(guò)，與業(yè)內(nèi)熱炒養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，國(guó)家相關(guān)部門始終保持低調(diào)、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。

　　2012年7月26日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中，“防止以養(yǎng)老項(xiàng)目名義建設(shè)和銷售商品房”、“防范以自用項(xiàng)目名義投資不動(dòng)產(chǎn)”這兩條對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

　　2013年7月9日，民政部發(fā)布關(guān)于貫徹落實(shí)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知，要求各地要仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡(jiǎn)單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　2014年2月19日，民政部副部長(zhǎng)竇玉沛公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不會(huì)納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，也不會(huì)享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠。

　　“政府對(duì)開(kāi)發(fā)商還是不太放心，所以在出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)非常謹(jǐn)慎，擔(dān)心被鉆了空子?！庇谫F紅說(shuō)。

　　顯然，不管是政府還是開(kāi)發(fā)商，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)知和把握都有些底氣不足。從這點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)注定充滿變數(shù)。