近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中支持租賃住房建設(shè)的內(nèi)容備受關(guān)注：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

一、商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招

自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價(jià)值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。

二、新政下的商業(yè)新機(jī)遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。
2016年房價(jià)全面上漲，有個(gè)統(tǒng)計(jì)，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價(jià)高高在那，潛力依舊。
整個(gè)住宅租賃市場正迎來最好時(shí)刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

三、開發(fā)商要轉(zhuǎn)換思維模式

地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，也必須要轉(zhuǎn)化思維模式，主要有以下三點(diǎn)：

1、從控制土地到控制資源

以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會(huì)轉(zhuǎn)移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時(shí)候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)，古城、古村落等。

2、從拿地賣房到自持物業(yè)

以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點(diǎn)方案出臺，積極發(fā)力租賃市場，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運(yùn)營并舉的時(shí)代過渡，可以預(yù)計(jì)，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉(zhuǎn)持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力。

3、從注重規(guī)模到注重模式

未來，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，不會(huì)是你的項(xiàng)目規(guī)模能夠做多大，而是你的項(xiàng)目模式能夠走多遠(yuǎn)?！吧虡I(yè)綜合體+社區(qū)”的模式，使得萬達(dá)在全國各地開花結(jié)果，其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，萬達(dá)的模式具有可復(fù)制性。因此在做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，要注重兩點(diǎn)：可復(fù)制性的模式+有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，它們將決定你的項(xiàng)目能夠走多遠(yuǎn)。

總結(jié)

允許商業(yè)用地向居住用地調(diào)整的這一重磅國家政策，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)將迎來歷史性的重大突破和轉(zhuǎn)變。以往不成熟、不完善、不健全的商業(yè)性地產(chǎn)，將極有可能被居住性用地所取代和替換。這意味著商業(yè)地產(chǎn)去庫存將迎來大招，住房市場涌現(xiàn)出巨大的商機(jī)。而在這風(fēng)云變幻之際，房地產(chǎn)開發(fā)商要時(shí)刻保持清醒的頭腦，轉(zhuǎn)變以往的固化思維，做到控制資源、自持物業(yè)和注重模式，從而在激烈的市場競爭之下取得應(yīng)得的一席之地。

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